פירוק שותפות

דירת מגורים  -תביעה לפירוק שיתוף ודמי שכירות מהצד שמתגורר בנכס

מה ניתן לעשות במקרה ויש בבעלותי חלק מדירה, אני מעוניין למכור אותה והשותפים שלי (הבעלים הנוספים בדירה) לא מעוניינים למכור? או שאחד מהצדדים גר בנכס ולא מעוניין לשלם לי את התמורה המגיעה לי. הרי אם הייתי משכיר את הנכס אז הייתי מקבל דמי שכירות.

קיימים מספר מקרים כמפורט לעיל. המקרה הראשון הוא מקרה ובו מספר יורשים ירשו דירה מהוריהם.אחד מיורשי דירה מסרב למכור אותה. הוא סבור שהמחיר ששאר האחים דורשים מהקונה הפוטנציאלי הוא לא גבוה מספיק, או שהוא חושב שמגיע לו יותר כסף משאר היורשים, או לחלופין אחד מהאחים מעוניין לבצע מכירה מיידית כי הוא זקוק לכסף.

או במקרה נוסף, בני זוג שרכשו דירה במשותף, החליטו להתגרש ואחד מהם מסרב למכור מכל סיבה שהיא. הסיבה יכולה להיות מאחר והוא רוצה לעשות "דווקא"לבן הזוג או בשל החשש האמיתי והכנה שפשוט לא משתלם לצדדים למכור את הדירה כי הוא סבור שמחירי הדיור יעלו ועל כן יותר משתלם למכור את הדירה בעתיד ולא כעת על מנת להרוויח את העלייה במחיר של הדירה.

האם אני יכול לכפות מכירה על הצד השני? באיזה מחיר ? האם אני צריך לפנותלבית המשפט לשם כך?

ובכן התשובה היא כן, אי אפשר לכפות מכירה על הצד שלא מעוניין למכור את הדירה אלא אם פניתם לבית המשפט והגשתם תביעה לפירוק שיתוף.

חשוב להדגיש כי שיתוף פעולה של כל הצדדים והתנהגות רציונאלית, תטיב עם כל הצדדים והתנהגות כזו תמקסם את הכספים שבעלי הנכס יקבלו ממכירת הדירה.

בהתאם לסעיף 37(א) לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969 (להלן "החוק") כל שותף בנכס,זכאי בעל עת לדרוש את פירוק השיתוף של המקרקעין על פי צו בית המשפט. כלומר, היפרדות של כל הצדדים וכל אחד מקבל את חלקו מהנכס והולך לדרכו.

כיצד ייעשה פירוק השותפות?

הוא ייעשה באמצעות הגשת תביעה לפירוק שיתוף לבית משפט המוסמך. במקרה ומדובר בנכס שהבעלות בו היא משפחתית או בני זוג או יורשים,  התביעה לפירוק תוגשלבית משפט לענייני משפחה ואם הנכס אינו בבעלות של צדדים שהם בני משפחה, התביעה לפירוק שיתוף מקרקעיןתוגשלבית משפט השלום.

לאחר הגשת התביעה לפירוק שיתוף המקרקעין, הצד שמסרב למכור יגיש כתב הגנה אבל אם אין הסכם שיתוף המטיל מגבלות על הפירוק שיתוף במקרקעין, שזה מה שבפועל קורה במרבית המקרים, אין לנתבע כל הגנה ולכן, בית המשפט ייתן צו לפירוק השיתוף במקרקעין והמכירה תעשה באמצעות כינוס נכסים שיתמנו ע"י בית המשפט.

בדרך כלל, עורכי הדין של שני הצדדים ימונו ככונסי הנכסים לצורך פירוק השיתוף במקרקעין והם יפעלו למכירת הדירה בפיקוח של בית המשפט שאליו הוגשה התביעה.

אז כיצד תעשה בעצם המכירה והאם יש לצד אחד אפשרות לרכוש את חלקו של השותף?

כאשר מתמנים כונסי נכסים על הדירה מתחיל תהליך שבמסגרתו, כונסי הנכסים יצרו קשר עם שמאי מקרקעין שייתן את חוות דעתו על הדירה וזאת על מנת לוודא שהדירה אינה נמכרת במחיר נמוך מהשווי שלה. לאחר מכן, כונסי הנכסים יפרסמו את הדירה על מנת לחפש רוכשים פוטנציאלים שיוזמנו לבקר בנכס ולאחר ביקורם הם יגישו הצעות מחיר לרכישת הדירה כאשר הם מפקידים 10% משווי הצעתם כערובה ובמקרה בו הם יחזרו בהם, לא יוחזר להם התשלום בסך של 10% שכן מדוברבהפרת חוזה.

לאחר שיש מספיק הצעות שמתאימות, יוזמנו כל הרוכשים הפוטנציאלים להתמחרות ובמסגרתה מי שמציע את הסכום הגבוה ביותר יזכה לרכוש את הדירה.

יובהר כי לאחר שהתקבלה ההצעה הגבוה ביותר לרכישת הדירה, לבעלים של הדירה תהיה הזכות להשוות את הצעה ולרכוש את הנכס במקום המציע שהצעתו הגבוה ביותר.

לאחר המכירה, כונסי הנכסים יגישו דו"ח לבית המשפט שבמסגרתו מבקשים אישור על הוצאותיהם הכספיות שהוצאו במהלך המכירה למשל עלות של שמאות, פרסום, שליחויות וכמובן שכר הטרחה.שכר הטרחה נקבע על ידי בית המשפט עצמו ולא במסגרת ההסכמים בין הצדדים אלא אם אלו סיכמו זאת בכתב מראש. לאחר הגשת הדו"ח ובקשה לאישור שכר הטרחה יבקש בית המשפט את תגובת בעלי הדין לשכר הטרחה המבוקש שעומד בדר"כ על 2% +מע"מ ממחיר המכירה של הנכס לכל עורך דין.

בתחילת המאמר כתבתי כי מוטב שהצדדים יפנו בהתחלה לייעוץ משפטי משותף ויפעלו ממקום רציונאלי ולא אמוציונאלי. אחת הסיבות לכך היא שלרוב, לבעלים של מקרקעין שמתנגדים למכירה של נכס אין עילה מספיק טובה כדי למנוע את המכירה, ובכל שנותיי לא יצא לי לשמוע על נתבעים שבית המשפט קיבל את הגנתם. גם אם הנתבע מתגורר בנכס למעלה מ-30 שנה. לכן, עצם התנגדותו מאלצת את הצדדים שכן מעוניינים במכירה לפנות לעורך דין על מנת להגיש תביעה לפירוק שותפות במקרקעין וגם הוא נאלץ לשכור את שירותיו של עורך דין ושני הצדדים נאלצים לשלם שכר טרחה שיגדל ברגע שבית המשפט ימנה את כונסי הנכסים כפי שכתבנו  בפסקה למעלה.

את כל הוצאות השכ"ט של כינוס הנכסים לרבות שכר הטרחה שלהם בעלי הנכסיכלו לחסוך אם היו פונים לעורך דין במשותף לצורך מכירת הדירה בשוק החופשי ואז המחיר שהם יצטרכו לשלם הוא קטן בהרבה מאשר מי מהצדדים יגישו תביעה לפירוק שיתוף במקרקעין.

לפיכך, אם תרצו למכור דירה ואחד מהצדדים מסרב למכור אותה מכל סיבה שהיא, מוטב שתפנו לייעוץ משפטי על מנת לחסוך לכם את העלויות הגבוהות של ההליך וכן את את הזמן שכן מכירה באמצעות כינוס נכסים תהיה ארוכה במיוחד מאשר מכירת הנכס בשוק הפרטי.

ומה לגבי דמי השכירות?

במקרה ובו אחד הצדדים גר בנכס בתקופה, הבעלים הנוספים של המקרקעין בעצם הפסידו כספים כי הם יכלו להשכיר את הדירה ולקבל עליה דמי שכירות. מה עושים במקרה כזה?

בדרך כלל מדובר באח שמתגורר בדירה בשל העובדה שלא שפר עליו מזלו ולכן האחים מחליטים לאפשר לו להתגורר בדירה. אך האם הוא חייב בשכר דירה?

בהתאם לסעיף 35 לחוק, כל שותף זכאי לחלק מפירות המקרקעין המשותפים אלא שבתאם להלכה הפסוקה, בתי המשפט לא אוהבים להגיע למצב שאדם שמתגורר בנכס מספר שנים ושאר האחים נתנו לו את הסכמתם להתגורר שם, ייאלץ לשלם להם דמי שכירות ועל כן, לרוב, בתי המשפט פוסקים כי הצד אשר השתמש בדירה יצטרך לשלם דמי שכירות מהמועד שבו התקבלה דרישה בכתב לקבלת דמי שכירות.